第一条  为了规范姑苏区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，结合姑苏区实际，制定本意见。

　　第二条  被征收房屋以不动产权属证明计户为原则。

　　原集体土地上房屋，未办理权属登记的，以房屋、宅基地审批材料计户。

　　国有、集体企业（含已改制企业）的福利性公有住房，以住房租赁凭证等证明材料计户。

　　第三条  被征收人按照以下证明材料认定：

　　（一）不动产权属证书；

　　（二）建设工程规划许可证；

　　（三）原集体土地上所建房屋的审批材料；

　　（四）其他有效证明材料。

　　第四条  有下列情形之一的，可以认定为利害关系人：

　　（一）被征收房屋存在买卖关系，但未办理过户登记的，根据买卖合同、付款凭证等证明材料确定的买受人；

　　（二）不动产登记材料记载的抵押权人；

　　（三）其他与被征收房屋有利害关系的单位或者个人。

　　第五条  国有土地上建造房屋的合法建筑面积，按照以下方式认定：

　　（一）取得不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的面积认定，不动产权属证书与登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准；

　　（二）取得建设工程规划许可证的，按照建设工程规划许可证记载的面积认定，实测建筑面积小于前述面积的，按照实测建筑面积认定；

　　（三）原《中华人民共和国城市规划法》施行前（即1990年4月1日前），在合法用地范围内建造的房屋，结合测绘部门制作的地形图、实测面积和其他有效证明材料认定。

　　第六条  已依法征收为国有土地的原集体土地上建造房屋的合法建筑面积，按照以下方式认定：

　　（一）取得不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的面积认定，不动产权属证书与登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准；

　　（二）按照建房审批表、村镇工程建设许可证等材料记载的面积认定，实测建筑面积小于前述面积的，按照实测建筑面积认定；

　　（三）主房有批建材料而附（辅）房没有批建材料，按照一间主房带一间附（辅）房的原则认定，附（辅）房面积每间最大不超过15平方米，且总附（辅）房面积不得超过45平方米。附（辅）房面积小于前述面积的，按照实测建筑面积认定；

　　（四）在无其他批建手续等情况下，按照房屋占地面积不得超过合法宅基地面积的70%的两层楼房屋计算，但实测建筑面积小于合法宅基地面积乘1.4系数的，按照实测建筑面积认定。

　　第七条  不符合认定条件的未经登记建筑，是指未办理相关审批手续、未取得房屋所有权证、未符合其他相应认定条件的建筑，不符合认定条件的未经登记建筑面积为违法建筑面积。

　　第八条  最低货币补偿或者基本居住需求保障：

　　（一）保障对象应同时满足以下条件：

　　1.具有本市市区户籍；

　　2.在本市市区仅有一处住宅；

　　3.被征收人获得的货币补偿总额低于征收补偿最低标准；

　　4.符合住房保障条件的家庭，放弃优先住房保障。

　　（二）享受最低货币补偿或者基本居住需求保障对象的情况，应当在征收范围内公示7天，公示期满后符合条件的方可办理相关手续。

　　第九条  被征收人选择最低货币补偿的，应当按照征收补偿最低标准补偿。

　　征收补偿最低标准为房屋征收补偿方案中类似房地产市场价格确定的建筑面积45平方米房屋价值。

　　第十条  被征收人选择基本居住需求保障的，由房屋征收部门以户为单位，对其进行房屋安置，被征收房屋不再另行补偿。

　　家庭实际居住人口为2人以下的，安置多层45平方米套型或者高层60平方米套型房屋；家庭实际居住人口为3人的，安置多层55平方米套型或者高层70平方米套型房屋；家庭实际居住人口超过3人的，根据实际情况安置。

　　房屋的不动产权属证书登记面积超出套型面积部分的价值，由被征收人承担。

　　第十一条  征收因国家对私有出租房屋社会主义改造有关政策而形成的具有租赁关系（不包括原租户性质）的房屋，按照被征收房屋价值的180%进行补偿，其中100%的房屋价值归被征收人所有，对被征收人不再予以房屋产权调换，80%的房屋价值归房屋承租人所有。

　　第十二条  征收宗教团体在代管期间形成租赁关系的国家包经租住宅房屋，按照被征收房屋价值的180%进行补偿，其中100%的房屋价值归被征收人所有，80%的房屋价值归房屋承租人所有。

　　第十三条  土地使用权面积大于房屋合法建筑面积部分的补偿价值，由房地产价格评估机构评估确定。

　　第十四条  不动产权属证书记载阁楼面积的，按照阁楼面积的50%予以货币补偿或者房屋产权调换。

　　成套住宅不动产权属证书未记载阁楼面积，但阁楼与主体建筑一体建造的，由具有测绘资质的机构进行测绘后，对层高超过2.2米以上部分建筑面积，按照前款规定补偿。

　　第十五条  住宅房屋改变房屋用途的，按照以下方式补偿：

　　（一）2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行后，按照该条例规定办理相关变更用途手续的，可以按照改变后的用途进行房地产价值评估和补偿；

　　（二）2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前，在被征收房屋合法建筑面积内办理营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件，持续经营至房屋征收决定公告之日，且提供纳税证明的，可以参照改变后的用途进行房地产价值评估，并按照评估价值的90%补偿；

　　（三）房屋改变用途的面积结合现场踏勘情况、审批部门的档案、租赁合同记载的租赁面积等材料确定。

　　第十六条  非商业用房改变用途的，按照以下方式补偿：

　　2010年7月1日以后改变用途且已依法办理相关手续的，可以按照改变后的用途进行评估补偿；未经批准擅自改变用途的，仍按照原用途评估补偿。

　　2010年7月1日以前在合法建筑面积内办理营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件，且持续合法经营至房屋征收决定公告之日的，原用途为工业用房或者仓储用房改作商业用房使用的，按照商业用房评估价值的70%补偿；原用途为综合用房改作商业用房使用的，按照商业用房评估价值的80%补偿；原用途为工业用房或者仓储用房改作综合用房使用的，按照综合用房评估价值的80%补偿。

　　第十七条  停产停业损失按照以下方式补偿：

　　（一）征收商业用房，造成停产、停业的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米500元一次性补偿；其他用途改变为商业用途的，按照合法建筑内实际经营面积每平方米500元一次性补偿；

　　（二）征收非商业用房，造成停产、停业的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米400元一次性补偿；

　　（三）若被征收人不选择上述（一）（二）标准补偿的，按照被征收房屋在房屋征收决定公告之日前三年的年平均效益确定停产停业损失补偿费；不满三年的，按照实际年限折算年平均效益确定停产停业损失补偿费。计算年平均效益应当结合纳税情况，以审计报告等有关资料为依据，停产停业损失的补偿期限为六个月。

　　第十八条  房屋征收除住宅、商业用房外，涉及划拨土地使用权的，土地价值按照以下方式补偿：

　　土地性质为国有划拨的，土地补偿按照土地评估总额的60%补偿；合法取得的非农建设用地征为国有后未办理国有土地出让手续的，土地补偿按照土地评估总额的60%补偿；已办理集体土地流转手续的，土地补偿按照土地评估总额的70%补偿；已办理集体土地使用手续的，土地补偿按照土地评估总额的50%补偿。

　　第十九条  改制企业的补偿根据改制时土地处置的不同方式，按照以下标准补偿：

　　（一）土地资产已进入改制企业且已办理土地出让手续的，按照房地产市场价值补偿；

　　（二）土地资产按照土地出让价值评估并已进入改制企业，但未办理土地出让手续的，按照土地评估总额的90%补偿，房屋按照重置价补偿；

　　（三）土地资产按照土地划拨价值评估并已进入改制企业，按照土地评估总额的60%补偿，房屋按照重置价补偿；

　　（四）已出资购买并取得房屋所有权，但土地资产未进入改制企业的，房屋按照重置价补偿，归改制企业所有；土地使用权类型为出让的，土地评估总额的18%归改制企业所有，土地评估总额的82%归原土地使用权人所有；土地使用权类型为划拨的，按照土地评估总额的60%补偿，18%归改制企业所有，42%归原土地使用权人所有。

　　第二十条  移装固定设施补助费、搬迁补助费、临时安置补偿费等标准在征收补偿方案中明确。

　　第二十一条  姑苏区范围内协议搬迁项目参照本意见执行。

　　第二十二条  本意见由姑苏区人民政府负责解释，姑苏区房屋征收部门承担具体的解释工作。

　　第二十三条  本意见所称的市区包含吴中区、相城区、姑苏区、苏州工业园区、虎丘区和吴江区。

　　第二十四条  本意见自2025年8月1日起施行，有效期至2030年7月31日。

　　来源：姑苏区人民政府网站