松滋市国有土地上房屋与集体土地征收

补偿实施细则

 

第一章 总  则

第一条  为规范全市国有土地上房屋与集体土地征收补偿工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）等法律法规，结合本市实际，制定本细则。本细则适用于本市行政区域内国有土地房屋与集体土地征收补偿活动。

 

第二章  职责分工

 

第二条  市人民政府为国有土地上房屋与集体土地征收补偿主体。

市城乡规划区征收（征迁）项目由市人民政府明确的项目统筹推进单位（以下简称“征收（征迁）专班”）受市人民政府委托行使征收补偿职能，负责拟定房屋及土地征收计划、编制征收补偿方案、筹措征收资金等工作。

乡、镇人民政府（街道办事处）或相关职能部门为征收实施单位，负责所辖区域范围内国有土地上房屋与集体土地征收补偿具体工作。

征收（征迁）专班是征收工作的主体责任部门，需统筹协调、督办、监管实施单位，并与征收实施单位签订书面委托合同，明确委托权限、范围及双方权利义务。

发改、资规、住建、财政、公安、税务、人社、市场监管、民政、城管、信访等部门应当按照各自职责，相互配合，做好国有土地上房屋和集体土地征收与补偿工作。

纪委监委、审计等部门应当做好国有土地上房屋和集体土地征收与补偿的监督工作。

第三条  征收实施单位根据征收（征迁）专班委托，承担国有土地上房屋和集体土地征收补偿具体工作。征收实施单位所需工作经费，由征收（征迁）专班会同财政部门拟定具体方案后报市人民政府审批，列入征收成本，征收实施单位不得以营利为目的开展征收工作。

第四条  征收（征迁）专班应根据市自然资源和规划局意见，合理确定征收范围。

征收（征迁）专班征收的土地移交市自然资源和规划局依法办理相关手续，征收土地以外的资产移交市财政局。市自然资源和规划局、市财政局应加强对移交资产的管理，移交的资产所涉乡、镇人民政府（街道办事处）应协助做好管理工作。

征收（征迁）专班征收的土地应制作土地平面图，明确四至抵界、坐落方位，并载明宗地征收情况；征收土地以外的资产应备注基本情况、附相关原始证照，征收总成本和遗留问题随征收档案一并移交。

征收（征迁）专班应适时将国有土地上房屋征收档案移交市住建局，集体土地征收档案移交市自然资源和规划局，财务档案移交市财政局，综合文书档案移交市档案馆。

第五条  征收（征迁）专班应当对征收工作人员开展培训，确保工作人员熟练掌握相关法律法规，具备相应专业知识。

对房屋征收涉及的规划论证、测绘评估、法律服务、拆除等工作，征收（征迁）专班和有关单位应当委托具备相应资质的专业机构完成。征收决定公告发布后，征收（征迁）专班应当公开专业机构的有关信息。

 

第三章  国有土地上房屋征收

 

第六条  具有《湖北省国有土地上征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）第十条规定情形之一，确需征收房屋的，应充分尊重民意，由市人民政府作出房屋征收决定，按有关程序依法征收。

第七条  征收实施单位负责组织对征收范围内土地及房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行分类调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。

对未依法登记的建筑物，由征收（征迁）专班按照《未登记建筑的认定与补偿》（附件1）执行。

第八条  征收专班根据调查结果和资金测算情况，按照有关法律法规规定，拟定征收补偿方案，送市住建局审核后报市人民政府。

市人民政府组织相关部门对征收补偿方案进行论证后予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30日。

第九条  市人民政府应当将征收补偿方案征求意见情况和修改情况及时向社会公布。

第十条  市人民政府作出房屋征收决定前，应对征收项目进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险防范、化解、处置措施和应急预案。未经社会稳定风险评估的，不得作出房屋征收决定。

第十一条  房屋征收决定作出前，由房屋征收专班将已征求意见并将完成修改后的征收补偿方案、征收补偿资金预算方案、社会稳定风险评估情况等，报市人民政府审核。市人民政府拟作出的房屋征收决定涉及被征收人超过50户（含50户）的，需经市政府常务会议审议决定。

第十二条  市人民政府作出房屋征收决定后，应当在7日内予以公告，公告需载明征收补偿方案、行政复议及行政诉讼权利与期限、咨询地点、监督电话等事项。

被征收人对房屋征收决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

市人民政府及征收专班应依法公开征收补偿有关信息，做好宣传解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十三条  房屋征收范围确定后，任何单位或个人不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

征收专班应将前款所列事项书面通知资规、住建、税务、市场监管等部门，依法暂停办理相关手续，并向社会公布。书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。

第十四条  被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定，房地产价格评估机构的产生及评估操作严格按照《住房和城乡建设部关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房〔2011〕77号）执行。

第十五条  房地产价格评估机构应当按照房屋征收委托书或者委托合同的约定，向征收专班提供分户的初步评估结果。征收专班应当对初步评估结果进行审核，征收实施单位负责将审核后的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期限不少于10日。公示期满后，房地产价格评估机构向征收专班提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，房屋征收实施单位应当向被征收人转交分户评估报告。

被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10个工作日内，向原评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向荆州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第十六条  市人民政府在征收房屋时，应根据不同情况，按规定给予被征收人以下补偿：

（一）被征收房屋价值（含室外附属物）的补偿；

（二）因房屋征收造成的搬迁（含设施设备迁移）、临时安置补偿；

（三）因房屋征收造成的停产停业损失补偿；

（四）其他奖励和补助。

第十七条  被征收房屋价值及室内装饰装修由委托选定的评估公司实行一户一评，因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费等补偿标准按照《房屋征收搬迁费、临时安置费等相关补偿标准》（附件2）执行。

第十八条  被征收房屋采取货币补偿和产权调换两种方式予以安置补偿，被征收人可以自行选择。具体安置补偿内容由征收专班在征收补偿方案中另行明确。

第十九条  征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，其认定和补助标准按照《商业门面、住改非房屋的认定与补偿》（附件3）执行。

第二十条  征收专班与被征收人就补偿方式、补偿金额、支付期限、搬迁期限、过渡方式等事项订立补偿协议。被征收人获得补偿后，应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

第二十一条  征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，或者被征收人不明确的，由征收专班报请市人民政府根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。

第二十二条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请市人民法院强制执行。

 

第四章  集体土地征收与补偿

 

第二十三条 集体土地征收是指依法将农民集体所有的土地征转为国有建设用地的行为。集体土地征收必须符合松滋市国土空间总体规划，征收工作程序按照《湖北省土地征收工作程序规定》（鄂自然资发〔2024〕22号）相关规定执行。

第二十四条  征收实施单位对拟征收土地的权属、地类、面积等进行调查和确认，并对拟征收土地及权属进行勘测定界。

征收实施单位组织对拟征收土地上房屋及地上其他附着物、青苗的权属、种类、数量等进行调查登统，调查时应有影像和文字记录。调查结果登记表由调查人、权利人、农村集体经济组织及乡、镇人民政府（街道办事处）确认，经征迁专班审核后，在乡镇（街道）、村（居）民小组范围内采用&ldquo;一表见全组&rdquo;方式张贴公示，公示时间不少于5个工作日。权利人对征收土地现状调查结果有异议的，应当在公示期内提出复查申请，征收实施单位应当及时复核并书面告知申请人复核结果。

征收实施单位对调查登统数据的真实性负责，并按征收标准对征地拆迁资金进行初步测算，经征迁专班审查后送市自然资源和规划局审核。

拟征收土地的所有权人、使用权人不明确，或者拟征收土地的农村集体经济组织、农民及其他权利人不配合调查、登记、确认等工作的，应当由不少于2名调查人员在调查结果中注明原因，并对调查结果采取摄影、摄像、见证、公证等方式留存记录。

第二十五条  无权属登记证书的房屋、宅基地认定和处理，按照《未登记建筑的认定与补偿》（附件1）执行。住宅改为经营性房屋的认定和补偿，按照《商业门面、住改非房屋的认定与补偿》（附件3）执行。

第二十六条  被搬迁房屋家庭户头及家庭人口的认定：

（一）被搬迁房屋家庭户头认定，参照市自然资源和规划局确权登记资料，实行&ldquo;一证一房一户&rdquo;的认定标准。同时符合下列4项条件的，可申请分户：

    1.申请分户人为本集体经济组织成员；

    2.申请分户人为非独生子女；

    3.申请分户人年满18周岁且为非未婚人员；

    4.申请分户的所有家庭成员共同居住在被搬迁房屋内且该房屋为唯一住房。

（二）被搬迁房屋家庭人口认定，按照搬迁房屋所在乡镇（街道）派出所户籍登记实有人口计算。户口不在本地，有以下情形之一且能提供相关证明材料佐证的，可认定为家庭人口：

    1.被搬迁人亲属中：妻子、丈夫、父亲、母亲、儿子（儿媳）、女儿（女婿）、祖父（外祖父）、祖母（外祖母）、孙子（外孙子）、孙女（外孙女）共同居住在被搬迁房屋内，且该房屋为唯一住房，同时在本市范围内和户口所在地再无其他房产（含国有土地房产）；

    2.再婚家庭双方未成年子女，户口在外地但属于被搬迁人法定抚养对象的；

    3.被搬迁人直系亲属原户口在被搬迁房屋所在地，现为在校在读大学生、现役军人（现役军官除外）的；

    4.被搬迁人直系亲属原户口在被搬迁房屋所在地，现正在服刑的；

    5.被搬迁人具有合法收养手续的养父母、养子女；

    6.搬迁期间被搬迁人家庭出生、死亡的人口。

上述人员经乡镇（街道）、村（社区）、被搬迁人共同认定，并公示无异议后予以确认。

（三）签订补偿协议后，不再统计产权人家庭人口。

第二十七条  被征地农民符合参加基本养老保险条件的，根据《湖北省被征地农民养老保险补偿实施细则》（鄂人社发〔2015〕2号）规定执行。

第二十八条  被征收土地的村民住宅（房屋）征迁补偿安置按照本细则第三章第十四条至第二十条规定执行。

实行划地迁建方式安置的，宅基地选址必须符合松滋市国土空间总体规划，由征收实施单位集中申报建房审批手续。

第二十九条  被征收土地的补偿标准，按照《湖北省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2023〕16号）执行。

被征收土地上的其他地上附着物和青苗补偿标准，按照《松滋市人民政府关于公布实施松滋市被征收集体建设用地、集体未利用地、地上附着物和青苗补偿标准的通知》（松政发〔2024〕2号）执行。

第三十条  市人民政府足额支付征地补偿安置相关费用后，被征收土地所有权人、使用权人应当按照征地补偿安置协议约定交付土地。被征收土地的所有权人、使用权人等相关权利人未在约定期限内腾退交出土地的，由市人民政府责令限期交出土地；逾期拒不交出土地的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

 

第五章  附  则

 

第三十一条  被征收人提供的资料应当真实、合法、有效。若采取欺骗、隐瞒、冒用等不正当手段骗取安置房、征收（征迁）补偿款的，将严格按照法律法规对相关责任人进行处理，并对已安置的房屋、已发放的征收（征迁）补偿款予以追回。

第三十二条  本细则未尽事项，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）及其他有关规定执行。本细则在执行过程中，如有新的政策规定，按新出台的政策规定执行。本细则由市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局承担具体解释工作。

第三十三条  本细则自印发之日起施行，有效期三年。

 

附件：1.未登记建筑的认定与补偿

2.房屋征收搬迁费、临时安置费等相关补偿标准

3.商业门面、住改非房屋的认定与补偿

附件1

未登记建筑的认定与补偿

 

未登记建筑的认定与补偿适用于市人民政府批准的征收补偿安置方案所划定的征收范围。

一、未登记建筑的定义

未登记建筑是指房屋征收范围内，未依法登记并取得不动产权证书的建筑。

二、未登记建筑的调查

市人民政府委托征收（征迁）专班牵头，征收实施单位具体负责，在市人民政府作出房屋征收决定前，组织市住建局、市自然资源和规划局、市城管执法局、乡镇（街道）、村（社区）等单位，对征收范围内未登记建筑开展调查、认定与处理工作，具体流程如下：

（一）征收（征迁）专班在组织开展拟征收范围内房屋调查登记工作时，应同步对未登记建筑的相关情况进行调查，并将调查结果在征收范围内予以公布。

（二）经被征收人认可后，征收（征迁）专班委托具备相应资质的房屋测绘机构，对未登记建筑的面积进行测绘，绘制建筑物平面图，并对该建筑拍照留证。

（三）未登记建筑的面积，依据测绘机构出具的测绘报告予以确定。

三、未登记建筑的认定

（一）未登记建筑的建造时间，可结合行政处罚文书、历史测绘资料、历史航拍图、房屋建造及购买材料的发票等能够证明建筑物建造时间的材料，综合研判后予以认定。

（二）对已取得市住建局、市自然资源和规划局等单位相关审批手续的未登记建筑，可按照合法建筑标准给予征收补偿。

（三）对未取得市住建局、市自然资源和规划局等单位相关审批手续的未登记建筑，需同时满足以下4项条件，方可按照合法建筑标准给予征收补偿：1.2009年12月31日前建造；2.能提供相关土地权属证明材料；3.房屋主体为砖混和砖木结构，且具备基本使用条件；4.房屋屋檐高度在2.2米以上，且房屋四面具备承重围护结构。

（四）对被征收人原有合法房屋已取得权属证书，后拆除改建形成的未登记建筑：改建后面积与权属证书记载面积一致的部分，按照合法建筑处理；超出权属证书记载面积的部分，若为2009年12月31日前拆除改建，且符合上述（二）或（三）规定的，可按照合法建筑标准给予征收补偿。
    不符合上述情形的未登记建筑，一律认定为违法建筑，不予补偿，并依法予以拆除。

四、未登记建筑的补偿

（一）对可按照合法建筑予以征收补偿的房屋，按照房屋实际用途价值（商业门店和经营性房屋除外）补偿，补偿标准为房屋评估价值的95%。建成时间在2009年12月31日之后，且已取得市自然资源和规划局、市住建局等单位相关审批手续的未登记建筑，补偿标准按合法建筑补偿标准的90%执行，不享受税费减免政策。

（二）建成时间在2009年12月31日之后，经市住建局、市自然资源和规划局、市城管执法局等单位认定为违法建筑的，如被征收人配合征收工作并自行拆除，给予自拆补助。补助标准不超过房屋重置成本的80%，具体标准由各征收（征迁）专班制定。

（三）对超过批准期限的临时建筑，依法予以拆除，不予补偿。如被征收人自行拆除的，可给予自拆补助，补助标准不超过房屋重置成本的60%，具体标准由各征收（征迁）专班制定。

附件2

 

房屋征收搬迁费、临时安置费等相关

补偿标准

 

为有序推进本市房屋征收工作，根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》相关规定，结合松滋市实际，现就本市范围内房屋征收临时安置费、搬迁费等有关补偿标准明确如下：

一、搬迁费

征收住宅房屋的，按照以下标准执行：

（一）中心城区：2000元/户/次。

（二）中心城区以外区域：1200元/户/次（注：松滋市城市规划区域范围简称中心城区）。

搬迁费按两次计算。

二、临时安置费

（一）产权调换安置方式。

被征收人自行寻找房源临时安置过渡的，临时安置费从被征收房屋办理具结手续、交钥匙之日起计发；过渡期截至征收实施单位通知办理安置房入住之日，另加3个月装修时间。补偿标准如下：

1.中心城区：按被征收房屋实测面积，每月每平方米补偿5元；

2.中心城区以外区域：按被征收房屋实测面积，每月每平方米补偿4元。

临时安置费不足700元/月的，按每月700元保底补偿。

（二）货币补偿安置方式。

被征收人自行寻找房源临时安置过渡的，临时安置费从被征收房屋办理具结手续、交钥匙之日起计发，按6个月计算。补偿标准如下：

1.中心城区：按被征收房屋实测面积，每月每平方米补偿5元；

2.中心城区以外区域：按被征收房屋实测面积，每月每平方米补偿4元。

临时安置费不足700元/月的，按每月700元保底补偿。

（三）划地迁建安置方式。

被征收人自行寻找房源临时安置过渡的，临时安置费从被征收房屋办理具结手续、交钥匙之日起计发，按10个月计算。补偿标准如下：

1.中心城区：按被征收房屋实测面积，每月每平方米补偿5元；

2.中心城区以外区域：按被征收房屋实测面积，每月每平方米补偿4元。

临时安置费不足700元/月的，按每月700元保底补偿。

三、室外附属设施补偿项目及标准

序号	项目名称	单位	类型或标准	补偿价（元）	说明
1	简易棚	㎡	石棉瓦棚	100
			彩钢棚	140
			砖瓦棚	160
2	简易房	㎡	砖木	350
			砖混	450
3	砖砌围墙	㎡	12cm砖墙（粉刷）	80
			24cm砖墙（粉刷）	140
4	花台	m3	未贴瓷砖	300
			贴瓷砖	400
5	预制板	㎡		60
6	浆砌水池	m3	未贴瓷砖	200
			贴瓷砖	300
7	水沟	m	明沟	70
			暗沟（含盖板）	120
8	室外围墙 大门	㎡	铁艺类	150
			不锈钢类	200
9	室外地坪	㎡	碎石地坪	30
			砼地坪	65
			园林砖	100
10	混凝土道路	㎡		80
11	挡土墙 （护坎）	m3	卵石浆砌	260
			机瓦垒砌	180
			毛石浆砌	260
			砖浆砌	310
12	机井	个	手动	600
			电动	800
	沉井	m		200
13	沼气池	个		3000
14	化粪池	个		650
15	粪池	个		500
16	水塔	m3	按蓄水部分计算	600
17	不锈钢蓄水桶	个		700
18	无塔供水系统	套		600
19	石桌石椅	套	一桌四凳	800
20	护栏围网	㎡		30
21	混凝土排水管	m	直径≦600mm	60
			直径＞600mm	80
22	不锈钢晾衣架	m		100

四、设施设备征迁移补偿项目及标准

五、适用范围

本标准适用于本市国有土地上房屋和集体土地征收补偿工作。

附件3

商业门面、住改非房屋的认定与补偿

 

商业门面、住改非房屋的认定与补偿适用于市人民政府批准的征收补偿安置方案所划定的征收范围。

一、商业门面、住改非房屋的认定

（一）商业门面认定。

征收范围内的房屋同时符合以下条件的，认定为商业门面：

1.已依法办理不动产权证，且证载房屋用途为商业服务；

2.不动产权证登记的房屋地址，与营业执照、税务登记证注明的经营场所一致；

3.被征收人能提供有效纳税凭证。

（二）住改非房屋认定。

征收范围内的房屋同时符合以下条件的，认定为住改非房屋（房屋出租后仍用作居住或仓储的，不属住改非房屋）：

1.在征收公告发布前2年，已依法办理营业执照、税务登记证；

2.自办理营业执照、税务登记证后持续经营；

3.不动产权证（或房屋所有权证）登记的房屋地址，与营业执照注明的经营场所一致。

二、商业门面、住改非房屋的调查认定

（一）调查组织。

由征收（征迁）专班牵头，征收实施单位具体负责，在市人民政府作出房屋征收决定前，联合市场监管、税务、城管等部门及相关乡镇、村（社区），对商业门面、住改非房屋开展调查登记、认定及处理工作。

（二）结果公示与复核。

调查结束后，征收实施单位应将拟认定结果在征收范围内公示，公示期7天。被征收人对认定结果有异议的，可在公示期内提出复核申请。

三、商业门面、住改非房屋的补偿

（一）补偿方式与停产停业期限。

鼓励对商业门面和住改非房屋实行货币补偿安置。因征收房屋造成停产停业的，停产停业期限按以下标准确定：

1.被征收人选择产权调换的，按征收补偿协议约定的过渡期限计算；

2.被征收人选择货币补偿的，按不超过6个月计算。

（二）补偿项目。

商业门面和住改非房屋的补偿项目包括：

1.房屋价值补偿；

2.搬迁奖励补偿；

3.停产停业损失补偿。

4.法律法规规定的其他补偿或补助。

四、停产停业损失补偿内容及标准

（一）商业门面停产停业损失补偿。

商业门面的停产停业损失补偿，由房屋征收（征迁）专班与被征收人协商确定；协商不成的，可委托具有相应资质的评估机构评估确定。

（二）住改非房屋停产停业损失补偿。

?住改非房屋的停产停业损失补偿，按其实际用于经营的房屋面积（以下简称经营面积）计算，具体标准如下：

1.中心城区临主干（街）道的经营面积，每平方米不超过2000元；

2.中心城区临次干（街）道的经营面积，每平方米不超过1500元；

3.中心城区临其他支街小巷的经营面积，每平方米不超过1000元；

4.中心城区内郊区的经营面积，每平方米不超过800元；  

5.中心城区以外其他乡镇（街道）的经营面积，每平方米不超过1000元。

来源：松滋市人民政府网站