赠与房屋存在瑕疵谁承担赔偿责任？

1. 一般原则：赠与人通常不承担瑕疵担保责任

赠与合同属于无偿合同，基于公平原则，法律对赠与人的要求低于买卖合同中的出卖人在一般的无偿赠与中，如果房屋存在质量问题（如漏水、裂缝等）或权利问题（如被查封、存在抵押等），赠与人原则上不承担赔偿责任。受赠人需自行承担接受赠与物可能存在的风险。

2. 例外情形一：附义务的赠与

如果赠与是附义务的（例如，受赠人需要照顾赠与人晚年生活，或承担房屋的某些债务等），此时赠与具有了一定的“对价”性质。在这种情况下，赠与人应当在所附义务的限度内，承担与出卖人相同的瑕疵担保责任。这意味着，如果房屋瑕疵影响了受赠人履行义务或导致其利益受损，赠与人需在一定范围内承担责任。

3. 例外情形二：故意不告知或保证无瑕疵

无论是否为附义务赠与，如果赠与人明知房屋存在瑕疵却故意不告知受赠人，或者向受赠人明确保证房屋无瑕疵，从而导致受赠人遭受损失的，赠与人必须承担损害赔偿责任。这里的“损失”不仅包括房屋本身的修复费用，还可能包括因房屋瑕疵导致的第三人损害或其他直接经济损失此处的责任构成要件强调“故意”或“保证”，若仅为一般过失（即赠与人自己也不知道瑕疵存在），通常不承担赔偿责任。

4. 举证责任

受赠人若主张赔偿，需证明赠与人存在“故意不告知”或“曾作出无瑕疵保证”的事实，以及该瑕疵与所受损失之间存在因果关系。

【引用法条】

《民法典》第六百六十二条

赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。

赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。

口头承诺赠与房屋是否具有法律效力？

口头承诺赠与房屋在法律上通常不具有直接导致房屋所有权转移的法律效力，且赠与人享有任意撤销权。具体分析如下：

1. 赠与合同的性质与形式：虽然《民法典》规定赠与合同可以是口头的，但对于房屋这种不动产而言，其权利变动以登记为生效要件。仅凭口头承诺，无法完成物权变动。

2. 任意撤销权：在赠与财产的权利转移之前（即房屋办理过户登记之前），赠与人可以随时撤销赠与。这意味着，即使口头承诺成立，只要未过户，赠与人反悔，受赠人通常无法强制要求履行。

3. 例外情形：如果该口头赠与合同经过公证，或者具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质，则赠与人不享有任意撤销权。但在实践中，单纯的私人间房屋赠与很少涉及公益或道德义务性质，且口头形式难以满足公证要求未经公证且未过户的口头房屋赠与，受赠人很难通过法律手段强制取得房屋。

【引用法条】

《民法典》第六百五十七条

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

《民法典》第六百五十八条

赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

《民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

房屋赠与中的瑕疵赔偿责任并非一概而论。作为受赠人，在接受大额资产赠与时，建议事先对房屋状况进行专业查验，并保留相关沟通记录；作为赠与人，应如实披露房屋已知瑕疵，避免做出绝对的无瑕疵承诺，以防范潜在的法律风险。若发生争议，建议结合具体证据咨询专业律师进行处理。